Investing.com — Moody’s Ratings, Essential Properties, L.P.’nin ihraççı notunu ve destekli kıdemli teminatsız notunu Baa3’ten Baa2’ye yükseltti. Destekli kıdemli teminatsız raf notu da (P)Baa3’ten (P)Baa2’ye revize edildi. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) olan Essential Properties’in görünümü pozitiften durağana çevrildi.
Not yükseltme kararı, Essential Properties’in varlık tabanında ve nakit akışlarında son birkaç yılda görülen önemli büyümeye yanıt olarak geldi. Bu büyüme, kaldıraç oranının 5x’in altına düşürülmesiyle birlikte gerçekleşti. Moody’s ayrıca GYO’nun uzun vadeli üçlü net perakende kiralamalarıyla desteklenen istikrarlı operasyonel performansını ve sürekli büyümesini kolaylaştıracak iyi likidite ve finansal esnekliğini de vurguladı.
Durağan görünüm, Moody’s’in Essential Properties’in operasyonel portföyünden istikrarlı nakit akışları üretmeye devam edeceği ve stratejik büyümesini kaldıraç-nötr bir temelde gerçekleştireceği beklentisine dayanıyor.
Baa2 notları, Essential Properties’in ihtiyatlı finansal politikasını ve uzun vadeli üçlü net perakende kiralamalarından oluşan çeşitlendirilmiş bir gayrimenkul portföyünden elde ettiği gelirlerin istikrarını yansıtıyor. GYO, 2018 yılındaki halka arzından bu yana hızla büyümesine rağmen kaldıraç oranını 5x’in altına düşürmeyi başardı. Essential Properties ayrıca, geleneksel perakendecileri zorlayan rekabetçi e-ticaret tehditlerine karşı dirençli olan hizmet odaklı ve deneyimsel işletmeler yürüten kiracılara odaklanmasından da fayda sağlıyor.
Bununla birlikte, bazı kredi zorlukları da bulunuyor. Essential Properties, özellikle belirsiz bir makroekonomik ortamda daha riskli kredi profillerine sahip olma eğiliminde olan özel, orta pazar kiracılarına odaklanıyor. Şirketin daha zayıf kiracılara maruz kalması, potansiyel kiracı iflasları veya finansal sıkıntı nedeniyle kredi kayıpları riskini artırıyor. Ayrıca şirket, araba yıkama, tıbbi ve diş hizmetleri ile erken çocukluk eğitimi gibi bazı sektörlerde yoğunlaşmaya sahip. Bu riskler, rakiplere kıyasla uzun kira süreleri, yakın zamanda sona erecek minimum kira sözleşmeleri ve güçlü kira kapsamı ile azaltılıyor.
31 Mart 2025 itibarıyla Essential Properties, büyük bir teminatsız varlık portföyü, 1,0 milyar dolarlık teminatsız rotatif kredi imkanında tam kullanılabilirlik, 47 milyon dolar nakit ve 410 milyon dolarlık çözümlenmemiş forward özsermaye ile iyi likiditeye sahip. Bu, GYO’ya yakın vadeli yatırım faaliyetlerini finanse etmek için sermaye sağlıyor. Ancak stratejik büyüme planını finanse etmek için sürekli olarak dış borç ve özsermayeye bağımlı olacak. Essential Properties’in 430 milyon dolarlık teminatsız vadeli kredi borcunun vadesi dolana kadar 2027 yılına kadar vadesi gelen borcu bulunmuyor.
Not yükseltmesi, sektör döngüleri boyunca istikrarlı operasyonel eğilimleri ve portföy genelinde güçlü birim düzeyinde kapsama eğilimlerini yansıtacaktır. Net borç/FAVÖK oranının sürekli olarak 5,0x’in altında tutulması, sabit ücret karşılama oranının 4,5x’in üzerinde olması ve portföyün gelişmiş kiracı ve sektör çeşitlendirmesi ile 10 milyar doların üzerine büyümesi de not artışını destekleyecektir.
Not düşüşü ise, aynı mağaza kira büyümesi veya kredi kayıpları ile ölçülen operasyonel eğilimlerin düşmesinden kaynaklanacaktır. Net borç/FAVÖK oranının sürekli olarak 6,0x’in üzerinde olması ve sabit ücret karşılama oranının 3,5x’in altında olması da not düşüşüne neden olabilir.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
